주택 청약부터 당첨 후 팔기까지

 

 

참조 : 국세청 세금절약 책자    http://www.nts.go.kr/info/info_04_02.asp?minfoKey=MINF7120080211211607

가격이 1500원 또는 3000원으로 저렴하니 구매하는 것도 좋은 방법.

 

 

 

1. 주택 청약을 하는 이유

나는 사회초년생이라 아직 집이 필요 없는데 뭔 소리냐 라고 하는 사람들이 있는데

청약은 분양가 < 실거래가 인 경우가 많으므로 부동산 시세 차익을 노리는 목적을 가짐.

주택청약 통장을 만들고 돈을 넣고 청약일에 신청하는 정도의 미세한 노력으로

시세차익(P, 프리미엄)을 백만원만 챙겨도 개이득이다.

게다가 한번 당첨되었다고 끝도 아니고 일정 간격을 두고 계속 시행 가능(무주택자라면)

 

 

 

2. 청약 자격

최초 입주자모집공고일 현재 해당주택건설지역 또는 인근지역에 거주하는 만19세 이상인 분이 청약신청할 수 있습니다. 다만, 배우자 또는 직계존비속인 세대원이 있는 세대주는 만19세 미만도 청약가능합니다.

청약순위	청약통장 (입주자저축)	순위별조건
		청약통장 가입기간	납입금
1순위	주택청약 종합저축	수도권 지역 - 가입 후 1년이 경과한 분 수도권 외 지역 - 가입 후 6개월이 경과한 분    다만, 필요한 경우 시·도지사가     12개월까지 연장 가능	납입인정금액이 지역별 예치금액 이상인 분
	청약예금
	청약부금 (85㎡이하만 청약가능)		매월 약정납입일에 납입한 납입인정금액이 지역별 예치금액 이상인 분 ※ 납입금연체 등 발생시 연체를     반영하여 순위발생일이 순연됨
2순위	1순위에 해당하지 않는 분(청약통장 없이 청약가능)

• * 순위별 청약자격 발생 기준일은 최초 입주자모집공고일
• * 청약저축 가입자의 민영주택 청약
     : 가입 후 1순위 자격을 취득하여 납입인정금액이 각 지역별 청약예금 예치금액이상인 경우, 
       해당 청약예금으로 전환(입주자모집공고 전일까지) 하여 청약할 수 있음.

 

지역별 예치금액:

1. 민영주택 및 민간건설 중형국민주택 청약신청 시 지역별, 전용면적별 예치금액입니다.
2. *청약부금 가입자는 85m² 이하 주택에만 청약신청할 수 있습니다. (단위:만원)

구분	서울/부산	기타 광역시	기타 시/군
85㎡이하	300	250	200
102㎡이하	600	400	300
135㎡이하	1,000	700	400
모든면적	1,500	1,000	500

 

2순위는 버리고 1순위만 보면 된다

수도권 지역은 통장 개설 후 1년, 그 외 지역은 6개월 후 효력이 발생

예치 금액은 85m2 이하의 금액만 보면 되므로 전국 다 최대 300만 넣으면 됨. 왜 85m2 기준인지는 아래에서 설명함.

즉 수도권은 통장 개설하면서 25만원 자동이체 걸고 1년 후부터, 비수도권은 50만원 자동이체 6개월 후부터 사용 가능.

연 납입액 240만원까지 소득 공제 기능이 있어서 꾸준히 넣는 사람도 있긴한데 그건 알아서 하시오.

부산 기준 만 19세 이상, 청약통장 만들고 6개월 이후, 300만원 이상 예치

 

 

 

3. 청약 통장 만들기

요새는 인터넷이나 폰으로 다 만들 수 있다.

조건은 다 똑같으므로 그냥 주거래은행에서 만들면 되는데

혹시 지인 중에 은행원이 있거나 하면 그들의 실적에 도움이 되는거 같기도 하나 잘 모르겠다.

혹은 금리우대 조건에 해당하는 경우도 많으므로 고려해서 은행을 선택

단 KB국민은행은 개씹쓰레기이므로 혹 주거래은행으로 사용하고 있다면 이참에 당장 옮길 것을 권장한다.

만들고 나서는 앞서 말한 청약 1순위 자격을 달성시킨다.

 

 

 

4. 청약하기

http://www.apt2you.com

큰 청약 건이 있을 때마다 오전 8시에 네이버 실검 1위를 차지하는 '아파트투유' 되시겠다.

먼저 주택규모 선택을 해야 한다. 평일 오전 8시-오후5시30분까지만 가능하다.

왜 나눠져 있는지는 모르겠지만 아마 돈 많은 놈이 이것 저것 다 때려박는 것을 방지하기 위한 수단으로 보인다.

 

300만원을 맞췄으면 85m2 이하 면적을 선택하면 된다.

그 다음은 분양 주택 정보를 확인한다.

 

이렇게 들어가보면 매달 분양중인 주택들이 뜬다. 

 

시세 차익 목적으로 청약할 아파트를 고르는 조건 : 수요가 많을 것으로 예상되는 조건들, 좋은 아파트가 좋다.

입지(역세권)

브랜드(아이파크, 자이, 푸르지오, 힐스테이트 등등)

면적 : 전용면적 85m2 이하의 (약 33평) 주택은 거래량이 많아 안정적이다.  -> 실거주 목적이 아닌 시세차익 목적일 경우에는 85m2 이하의 주택을 청약해야 한다.

중도금 무이자 대출 여부 : 여윳돈이 있어 중도금을 다 내 돈으로 낼 것이라면 상관 없지만 보통 20대는 그렇지는 않을 것이다. 중도금 무이자가 아니라면 중도금 이자로 나간 부분을 매도시에 고려해야 하므로 수익이 적어지거나 팔기가 힘들어진다.

분양권 전매 제한 여부 : 장기적인 투자가 목적이라면 관계 없지만 전매 제한이 없어야 계약 후 바로 팔 수 있다.

 

원하는 주택을 클릭해서 1순위 청약 날짜를 확인 후

그 날 오전 8시-오후5시30분 사이에 들어가서 청약 신청을 하면 된다.

한국 사람이면 할 수 있게 한글로 나온다.

 

 

당첨되면 발표일 오전 8시에 당첨 문자가 온다.

어차피 안 될 거지만 되었다고 칩시다.

 

 

 

5. 청약통장 해지

당첨이 되었다면 기존의 청약통장은 이제 쓰지 못하게 되므로, 해지하고 당장 다음 청약을 위해 청약 통장을 새로 만든다.

그리고 다시 300만원과 6개월을 채운다.

당첨 후에는 청약 통장을 해지해도 이미 당첨된 건과는 관계없다.

 

 

 

6. 계약

지시하는 대로 계약금 10% 납부하고 계약 하면 됨. 중도금 대출은 지정 은행에서 안내를 해준다.

 

 

 

7. 매도

이제 돈을 벌 때가 왔다.

청약 후 당첨된 주택을 파는 시점은 보통 세 가지가 있다.

당첨 직후 : 계약 전에 파는 것은 불법이므로 팔면 안 됨.

계약 직후(분양권 판매) : 이 때부터는 분양권 전매 제한이 없다면 합법이다. 단기적인 차익이 필요하다면 이 때가 적기. 중도금 납부 중에도 팔 수 있다.

입주 직후 : 가격이 오를 주택이라면 일반적으로 입주 시에 조금 더 오른다고 함.

입주 2년 후 : 양도소득세 비과세 혜택으로 이득을 볼 수 있다.

 

7-1 분양권 팔기

분양권 양도세는 다른 부동산과 마찬가지로 보유기간에 따라 1년 미만일 경우

과세표준의 50%(과세표준은 양도차익-기본공제(1인당 연간 2백50만 원)이고

1년 이상~2년 미만이라면 40%입니다 만약 2년 이상이라면 과세표준(1천2백만 원 미만~1억 5천만 원 초과)에

따라서 나눠 6~38%로 차등 부과됩니다

 

 

입주 후 팔기

취득세 등록세 지방소득세

 

 

입주 후 주택 매도

입주 2년 이후에 판매시 양도소득세 비과세

 

ref.   http://www.nts.go.kr/tax/tax_07.asp?cinfo_key=MINF5320100720165542&menu_a=700&menu_b=100&menu_c=100&flag=07

 

 

 

 

잘못된 부동산 정책과 금리의 시너지로 청약이 빛을 못 보는 시대가 되었다.

다시 저금리 시대가 온다 한들 이미 올라버린 분양가가 내려갈까?